Depuis le début des années 2020, le marché immobilier français traverse une période de profonde transformation, reflet d’un double choc : d’une part, les conséquences protocolairement liées à la pandémie mondiale de Covid-19 cultivent des effets persistants dans les cycles économiques et financiers. D’autre part, une série de crises géopolitiques et énergétiques dans un monde globalisé exacerbe les tensions inflationnistes et les contraintes réglementaires en France, d’autant plus sensibles dans un secteur aussi lourdement régulé et socialement structurant. Ce contexte inédit a accéléré des mécanismes qui auraient pu s’étalonner en une décennie, condensant en cinq ans un basculement complet de la dynamique immobilière, tant dans le neuf que dans l’ancien.
L’année 2024 demeure charnière, révélant un marché contraint au point le plus bas depuis la deuxième moitié du XXe siècle, marqué par une crise simultanée de la demande et de l’offre, ainsi qu’une explosion des prix du neuf conjuguée à un effondrement de la construction. En 2025, une reprise en dents de scie est perceptible, très fragmentée spatialement et socialement. Ce rapport a pour ambition d’offrir une compréhension panoramique et fine, à travers le prisme des variables macroéconomiques, de la demande sociétale, des règles fiscales et réglementaires, et de la structure du marché de l’immobilier français.
Cadre macroéconomique et conjoncturel
Politique monétaire, inflation, marchés financiers et accès au crédit
La politique monétaire constitue le socle de la dynamique immobilière. Dès 2022, pour contrer la valse de l’inflation post-Covid, la Banque Centrale Européenne (BCE) a remonté rapidement ses taux directeurs, atteignant 4% fin 2023. Ce resserrement a provoqué une augmentation mécanique des taux d’emprunt immobilier : le coût du crédit a quadruplé en trois ans. Ce durcissement a entravé l’accès au financement, freiné la production de crédits, et réduit drastiquement la capacité d’achat des ménages. Au second semestre 2024, la BCE change radicalement de cap avec huit baisses consécutives, ramenant son taux principal à 2% en juin 2025. Ce mouvement s’est immédiatement répercuté sur les taux des nouveaux crédits immobiliers (« taux à l’habitat »), redescendus à 3,13% en avril 2025 (contre plus de 4% six mois auparavant), relançant partiellement la demande mais sans la stimuler comme auparavant : la prudence reste de mise chez les banques, qui imposent désormais des exigences d’apport nettement supérieures, se montrent sélectives vis-à-vis des candidats (analyse fine de la stabilité de l’emploi, du taux d’endettement et de l’épargne résiduelle).
Figure 1 Source : Euribor rates.eu
Ce « surchoix » de la BCE, inédit en plusieurs décennies, a eu comme effet collatéral la contraction brutale des crédits immobiliers, aggravée par une politique bancaire prudentielle renforcée post-crise financière de 2008 ainsi que par un contrôle des risques désormais plus fortement régulé (Bâle III notamment). Les besoins en apport initial ont cru significativement, avec des profils bancaires désormais segmentés en fonction de la stabilité des revenus, du taux d’endettement et du reste à vivre. Le resserrement des critères se double d’une vigilance accrue liée à la possible remontée des taux à court ou moyen terme, générant une aversion au risque que l’on observe chez les candidats à l’achat.
Par ailleurs, la demande est affectée à terme par le jeu complexe de l’inflation, mesurée par l’Indice des Prix à la Consommation (IPC). Si celle-ci a connu un net repli à 1,6% en 2024, l’augmentation des dépenses contraintes (électricité, gaz, alimentation) a pesé durablement sur les budgets des ménages. Cette désillusion de pouvoir d’achat génère un renforcement de la prudence, voire du report des projets immobiliers.
Figure 2 Évolution de l’IPC entre 2000 et 2024
Enfin, les marchés financiers, eux-mêmes sous tension face aux incertitudes géopolitiques et aux réajustements attendus des politiques monétaires hors zone euro (notamment la Réserve fédérale américaine), entretiennent une volatilité qui impacte les capacités de financement institutionnel du secteur immobilier, notamment dans le neuf où les promoteurs et bailleurs sociaux doivent lever des fonds en permanence.
Pouvoir d’achat immobilier : mutation socio-territoriale
Le concept de pouvoir d’achat immobilier est une synthèse de plusieurs paramètres clés : les prix moyens par m², les revenus disponibles, les charges et contraintes de prêt, mais aussi les caractéristiques socio-démographiques évolutives (âge, composition familiale, trajectoires migratoires internes).
Le pouvoir d’achat immobilier désigne la surface de logement accessible pour un ménage moyen, en tenant compte du niveau des prix, des taux d’intérêt et du montant des revenus. Les années 2022-2023 ont vu ce pouvoir d’achat se contracter fortement : diminution du nombre de mètres carrés accessibles, empreinte croissante du crédit sur les budgets familiaux, diminution drastique du reste à vivre post-acquisition. En 2024, l’embellie des taux et l’ajustement baissier des prix (modéré dans le neuf, plus marqué dans l’ancien) inversent la tendance : la surface finançable passe de 75 m² en 2023 à 78 m² en 2024 (+4 %), puis bondit à 84 m² début 2025 (+8 %). Ces moyennes masquent de grandes disparités territoriales et sociales : un ménage francilien ne peut financer (en moyenne) que 40 à 50 m², contre 110 à 120 m² dans certaines villes moyennes. La dichotomie entre appartements (61 m² achetables en moyenne en France en 2025) et maisons (100 m²) reflète aussi l’arbitrage des ménages en faveur de biens moins spacieux ou plus éloignés des centres urbains pour conserver un budget maîtrisé.
En toile de fond, le renforcement des normes environnementales (objectifs RE2020, cf. ci-après) et la pression sur les étiquettes énergétiques (DPE) accentuent l’obligation d’arbitrage sur la qualité, la localisation et la performance énergétique du bien.
La contraction forte du pouvoir d’achat a catalysé une modification profonde des comportements d’achat. Les ménages s’orientent vers des biens plus petits, moins énergivores (impact du Diagnostic de Performance Énergétique), ou préfèrent la rénovation d’ancien moins taxée. Certains mettent aussi en œuvre une stratégie collective, en multipropriété ou coliving, dont les modèles restent encore marginaux mais en forte croissance.
Le marché du neuf : crise multifactorielle et transition écologique
Construction neuve : chute des mises en chantier et décalage structurel
Depuis 2021, la construction neuve vit une véritable crise structurelle rappelle à quel point le secteur est exposé aux contraintes économiques, sociales et réglementaires. La chute des mises en chantier : un recul de 24% en un an – marque un déséquilibre majeur face aux objectifs de production de logements, notamment dans un pays qui aspire à répondre aux besoins d’une population croissante et vieillissante.
L’effet conjugué de la hausse des prix des matériaux (acier, bois, béton, isolants performants), de la rareté du foncier constructible (notamment dans les zones urbaines denses), des délais administratifs (dépôts de permis, contentieux, zonage), et de l’application stricte de la Règlementation Environnementale RE2020, crée des vents contraires forts. Cette réglementation impose en effet des standards très élevés en matière de consommation énergétique, d’émissions carbones et de confort d’été, générant un surcoût estimé de 10 à 15% sur les coûts globaux de construction.
Cette hausse des prix s’est tassée en 2024 en se stabilisant autour des 5 000€ le m2 en moyenne, une moyenne qui masque d’importante disparités régionales comme le montre le tableau ci-dessous :
Figure 3 Source : Insee 2025
Cependant, avec 117 472 logements neufs en stock à fin 2024 (en recul de 11,3 %), la raréfaction de l’offre s’explique aussi par le recul des réservations des particuliers (17 122 unités au T4 2024, –4,2%), impacté par la dégradation du pouvoir d’achat et des conditions de crédit. C’est la raison pour laquelle Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) estime que les prix pourraient repartir à la hausse dans un avenir proche.
La problématique du délai d’écoulement (autrement dit, le temps nécessaire pour écouler l’ensemble du stock au rythme actuel de ventes) atteint des records : plus de six trimestres pour un appartement neuf, dix trimestres pour une maison, ce qui illustre bien un déséquilibre entre l’offre coûteuse et la demande solvable réduite.
L’incidence de ces ajustements est double : d’une part, elle exacerbe la pression sur les prix de vente dans les zones tendues ; d’autre part, elle éloigne encore les ménages modestes ou moyens vers des offres alternatives (logements anciens à rénover, location, périphérie).
Prix du neuf : rigidité à haute tension territoriale
Les prix du neuf, portés par les coûts croissants et la pression foncière, tendent à se stabiliser à un niveau élevé dans les grandes conurbations : 4 756 €/m² en moyenne en 2024, avec des pics supérieurs à 5 800 €/m² en Île-de-France. Cette rigidité s’explique par la relativité de la demande solvable et la création d’un effet de rareté artificielle : l’offre ne suit plus la demande historique en zones urbaines, tandis que dans les territoires secondaires, les prix accusent davantage une correction manifeste.
Cette disparité territoriale reflète, d’une part, l’attrait des métropoles pour les ménages qualifiés, les investisseurs institutionnels et étrangers, et d’autre part, le défi du renouvellement immobilier dans les bassins d’emploi périphériques, confrontés à la perte de population et à la faiblesse économique.
Marché de l’ancien : entre polarisation, recomposition sociale et évolution des usages
Volumes et prix : stagnation entre résilience et fracture territoriale
Le marché des logements anciens, qui représente plus de 90% des transactions, a subi un choc inédit au cours des deux dernières années : chute drastique du nombre de ventes (-40% entre 2021 et 2024), ralentissement du marché, puis amorce lente d’un redressement début 2025 avec 892 000 ventes sur 12 mois, soit 2,5% de croissance annuelle.
La dynamique n’est cependant pas homogène. Le contre-champ territorial montre une fracture nette entre :
- Les métropoles et les zones littorales dynamiques, bénéficiant de fondamentaux solides (offre limitée, attractivité économique et d’image, population croissante) et où la demande repart grâce à une relative stabilisation ou légère reprise des prix.
- Les zones rurales, périphéries isolées ou villes moyennes, qui accumulent stagnation, recul démographique, baisse des prix et allongement des délais de transaction.
Le prix moyen par m² ancien se stabilise à +0,4% en 2025 au niveau national, avec des écarts notables : Paris (9 300 €/m², +0,4%), certaines métropoles régionales en hausse, mais également des régions ou départements (ex : Bretagne, -12,2% en volume) où la crise se prolonge.
Comportement des acquéreurs, répartition de l’investissement et segmentation
Le marché voit le poids de la résidence principale s’accentuer : 66,8 % des acquisitions (record), tandis que l’investissement locatif tombe à 25,5 % du fait du durcissement fiscal, des risques sur les étiquettes énergie (DPE) et de l’incertitude réglementaire. Les acheteurs ajustent leurs projets, privilégiant la localisation, la performance énergétique, ou la modularité du bien au détriment de la surface, qui diminue légèrement.
Le profil socio-professionnel des acquéreurs évolue aussi : la clientèle est désormais dominée par les CSP+, cadres, indépendants et retraités. La part des « employés » et « ouvriers » descend à 24% (contre près d’un tiers une décennie plus tôt), reflet d’un marché de plus en plus discriminant face à la contrainte budgétaire et aux critères d’accès au crédit.
Résidence principale vs investissement locatif : vers un nouveau modèle
L’année 2024 confirme la bascule structurelle vers la résidence principale, désormais au cœur de 66,8% des transactions, tandis que l’investissement locatif piétine à 25,5% de part de marché. Ce dernier est freiné par une fiscalité de plus en plus lourde (imposition, taxes locales, restrictions locatives), mais aussi par la crainte de la réglementation énergétique (notamment l’exemplarité imposée par le DPE), et par la montée en puissance des usages alternatifs (coliving, location courte durée).
Figure 4 Parc de logements selon la catégorie en 2024 – Insee
Les ménages sortent également leurs zones de confort économique et social, favorisant des zones périurbaines ou semi-rurales où leur pouvoir d’achat est plus fort, où la pression foncière est moins vive, mais où les services et les emplois sont parfois moins accessibles.
Liquidité et délais de vente en 2025
Avec une moyenne de 94 jours pour une maison et 97 jours pour un appartement, la fluidité reste inférieure à celle des années précédentes (environ 60 jours avant la crise). Ces délais traduisent encore une prudence générale, associée aux risques d’un retournement de conjoncture ou à la crainte des évolutions réglementaires.
Plus de 80% des acquisitions sont financées par crédit bancaire, la durée moyenne d’emprunt s’allonge à 21,8 ans, reflétant à la fois les contraintes budgétaires et la recherche d’abaissement de la charge mensuelle.
Analyse comparative de la liquidité entre neuf et ancien
Le neuf : mécanique de blocage et déséquilibre
L’offre du neuf s’est tétanisée face à la complexité économique et réglementaire. Cette crise se traduit notamment par une baisse importante du stock disponible (–11,3%) grâce à une demande éprouvée par la hausse des taux d’emprunt et les montants élevés à financer.
Le délai d’écoulement traduit le phénomène d’immobilisme : plus de 6 trimestres pour un appartement, plus de 10 trimestres pour une maison. L’augmentation drastique de la proportion d’annulation de réservation, à près de 19%, est un indicateur majeur de la fragilité du marché, révélant une perte de confiance des ménages et la difficulté à concrétiser les projets en cours.
Ce marché reste fortement polarisé : les investisseurs institutionnels et ménages aisés dominent les transactions, tandis que les ménages plus modestes ou récents sur le marché font face à un goulot d’étranglement.
L’ancien : un équilibre fragile en reconstruction
Par contraste, le marché ancien amorce son redressement, porté par le renouvellement naturel des ménages mais surtout par les ajustements tarifaires. Cette amélioration se concentre essentiellement dans les grandes agglomérations, les pôles urbains dynamiques où les délais de vente diminuent, tandis qu’ailleurs, la rareté de la demande conforte des délais longs, aggravant une forme d’exclusion spatiale et sociale.
La fluidité du marché ancien est évidemment conditionnée et amplifiée par la « maturité » du parc, la pénétration du crédit et la lisibilité (relative) des normes réglementaires.
La fiscalité immobilière : levier économique, frein ou mécanique complexe ?
Poids global et modes d’imposition
La fiscalité immobilière française se caractérise par sa lourdeur et sa complexité. Elle représente un financement public non négligeable (91 milliards d’euros annuels), impactant les collectivités locales et l’État.
Imposée à chaque étape du cycle de vie du bien immobilier, la pression fiscale pèse sur :
- Les transactions, via les Droits de Mutation à Titre Onéreux (ou DMTO), souvent désignés comme « frais de notaire », allant de 6 à 8% et répartis largement entre État et collectivités territoriales.
- La propriété, avec la taxe foncière et l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ciblant les détenteurs de patrimoines d’au moins 1,3 million d’euros.
- Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %), avec prélèvements sociaux additionnels (17,2 %). La fiscalité varie selon le régime choisi (micro-foncier, réel, statut LMNP/LMP, etc.).
- La transmission, avec des droits de succession particulièrement élevés, freinant le renouvellement des patrimoines et freinant parfois la mobilité résidentielle intergénérationnelle.
Les dispositifs dits de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard) apportent un cadre incitatif mais complexe, souvent limité à des investisseurs avertis, et parfois accusés de générer des distorsions entre zones géographiques.
Effets macroéconomiques et débats de réforme
L’ensemble forme un frein majeur au dynamisme du marché. Les frais à l’achat réduisent la mobilité et engendrent des coûts « d’entrée » nationaux élevés. Les incitations fiscales pour l’investissement locatif deviennent insuffisantes, voire dissuasives, affectant la production de logements et la diversité de l’offre locative.
Au niveau territorial, la dépendance des collectivités aux recettes DMTO introduit un double risque : une fragilité financière face à la volatilité du marché immobilier, et une inertie fiscale difficile à lever.
Les travaux de réforme envisagés envisagent la division par deux des droits de mutation, la révision ou la suppression de l’IFI, la simplification des régimes fiscaux, la neutralisation partielle des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, ainsi que la promotion d’outils patrimoniaux tels que la Société Civile Immobilière (SCI) qui permettent une gestion et une transmission optimisée.
Grandes tendances, mutations structurelles et projections
Une cyclicité exacerbée et des risques systémiques amplifiés
La propension du marché à être gouverné par la politique des taux se révèle extrêmement forte. Chaque variation est ressentie immédiatement et avec intensité dans la configuration inverse du marché : pouvoir d’achat immobilier, liquidité, volumes et prix.
Les scénarios de rebond doivent être relativisés : l’incertitude inhérente à l’inflation globale, au contexte géopolitique volatile, à la régulation environnementale et au devenir de la fiscalité réformable donnent au marché une volatilité qu’il n’avait jamais connu auparavant.
Ces fragilités appellent à une gouvernance fine, articulant politique économique, urbanisme, politique sociale et accompagnement fiscal.
Transition écologique, nouvelles formes d’habitat et attentes populationnelles
La révolution écologique, matérialisée par le déploiement contraignant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, la réglementation RE2020, et la directive européenne sur les bâtiments à énergie quasi nulle, redessinent en profondeur le marché.
Les acquéreurs sont désormais sensibles au classement énergétique, ce qui impacte la valorisation patrimoniale des biens. La rénovation énergétique devient une opération quasi obligatoire, générant un nouveau marché mais aussi des ruptures pour les propriétaires peu solvables.
Les pratiques d’habitat évoluent : coliving, habitat intergénérationnel, mobilité professionnelle accrue, télétravail, ou encore recours croissant à la location temporaire font naître des attentes nouvelles, reconfigurant les modèles classiques d’habitat.
Il se dessine une géographie multifacette : d’une part, des pôles urbains attractifs, renforcés par leurs infrastructures, leurs emplois qualifiés et leur offre intégrée. D’autre part, des territoires en déprise, conduisant à des phénomènes de vacance, de gentrification ou de désindustrialisation résidentielle. Le défi national sera d’équilibrer et d’accompagner ces irréversibles changements.
Conclusion
Le secteur immobilier français en 2025 est à la croisée des chemins. La dernière décennie, marquée par un cycle d’expansion fondé sur des taux exceptionnellement bas et une fiscalité favorable, s’est délitée sous le poids d’une conjoncture économique nouvelle, plus rigoureuse, plus instable.
Le marché de l’ancien fait preuve d’une capacité adaptative et d’une résilience relative malgré des fractures sociales et territoriales lourdes. En revanche, le neuf s’enlise dans une crise profonde qui remet en cause les capacités nationales à produire des logements adaptés, accessibles et durables.
La feuille de route nécessitera un travail conjoint sur plusieurs leviers : maîtrise des taux directs, réforme fiscale profonde, adaptation réglementaire visant la soutenabilité territoriale, modernisation des pratiques d’habitat. Ce défi est autant économique que social et environnemental, et il engage la cohérence et la solidarité des politiques publiques.
La confiance des ménages, menacée mais pas éteinte, apparaîtra comme la clé essentielle à l’inversion durable des tendances, conditionnant le rebond d’un secteur stratégique au cœur des défis du XXIe siècle : accès au logement, transition énergétique, cohésion territoriale et justice sociale.
Sources :
- Conseil Supérieur du Notariat. (2025, juillet). Note de conjoncture immobilière N°68.
- Insee. (2025). Statistiques immobilières : prix, volumes, indices, et séries longues, 1936-2025.
- Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. (2025). Commercialisation des logements neufs – Résultats T4 2024.
- Banque de France. (2025, avril). Crédits aux particuliers – Habitat.
- Fondation IFRAP. (2025). Taxes sur l’immobilier : la France championne, analyse macro-fiscale.
- Rothschild & Co Asset Management. (2023, novembre). Crise de liquidité et ajustement des prix : point sur les marchés immobiliers européens.
- SeLoger/MeilleursAgents. (2025). Baromètre immobilier, édition février 2025.
- Statista. (2025). Infographies et données sur le marché immobilier français.
- IGEDD. (2025). Prix de l’immobilier – évolution à long terme.
- Capital. (2024, février 15). Immobilier neuf : une évolution inattendue des prix se profile pour 2025.