Les 6 questions patrimoniales à se poser au moment de la retraite

cap eor art

1/ Quels sont mes droits à la retraite et mécanismes de retraite complémentaire ?

Mes ressources : Quel est le montant de ma retraite par répartition et obligatoire éventuellement additionnée de mes retraites par capitalisation et chapeau ?  

À quoi devez-vous penser ?

  • Au montant net de votre pension (les données des caisses sont toujours en brut et sans le malus temporaire qui s’applique,
  • Au choix et à l’optimisation de la date de liquidation de la retraite qui fait varier le montant, mais anticiper est parfois et contrairement à ce que l’on pense une meilleure affaire financière; 
  • Au calcul de la pension de réversion et de la mise en liquidation de son/ses plan(s) retraite et choix en termes de rente totale/immédiate/minorée avec réversion pour le conjoint survivant ? Souvent, ce sont les hommes qui partent en premier, quelles seront donc les besoins de Madame ? 
  • 1/ Quels sont mes droits à la retraite et mécanismes de retraite complémentaire : 

    Ma première ressource est ma première question : quel est le montant de ma retraite éventuellement additionnée de mes retraites par capitalisation ou chapeau ?

    Le choix et l’optimisation de la date de liquidation de la retraite, le calcul de la pension de réversion et de la mise en liquidation de son/ses plan(s) retraite et choix en termes de rente :

    • Totale
    • Immédiate
    • Minorée avec réversion pour le conjoint survivant ? souvent, ce sont les hommes qui partent en premier, quelles seront donc les besoins de Madame ?

     

    Le cas particulier du départ en retraite du chef d’entreprise : vente de la société (attention exo plus-value 2 ans avant et 2 ans après le départ en retraite avec un coût de 15% au lieu de 28% de mémoire

Vous pouvez trouver comment anticiper et faire son bilan retraite sur le site d’EOR en cliquant sur le lien suivant : https://www.eor.fr/bilan-retraite/. De plus, nous proposons un article sur la retraite des chefs d’entreprise qui peut vous intéresser, plus d’informations à l’adresse suivante : https://www.eor.fr/actualites-retraite/chefs-d-entreprise-valider-ses-trimestres-en-cas-de-chomage-pour-la-retraite-c-est-possible/.

2/ Quelle est la rentabilité réelle de mes actifs immobiliers ?

Nombreux sont les clients que j’ai vu passer au cabinet qui critiquaient leur immaobilier et m’informaient de leur souhait de vendre pour éviter une gestion bien lourde et surtout trouver une meilleure utilisation des capitaux car l’immobilier rapporte peu voir très peu en France.

  • Alors voici un résumé comment bien calculer sa rentabilité immobilière d’apres MBL, expert-comptable de nombreuses SCI de clients eor avec qui nous collaborons :
    • Calculer d’abord le rendement BRUT : loyers bruts annuels divisés par la valeur du bien multiplié par 100 pour l’avoir en pourcentage è vous aurez ainsi le premier ratio intéressant de rentabilité de votre capital.

    Exemple : vous avez un studio ou T2 (peu importe le bien ce qui compte, c’est la valeur du bien) qui vaut 300.000 euros et que vous louez 1000 euros par mois soit 12.000 euros bruts/an. Votre rendement brut sera de (12 000/ 300 000) x 100 = 4% (autant vous le dire tout de suite ce n’est pas terrible… Car ce n’est pas fini !)

    C’est une agence qui a trouvé le locataire ? Retirez les éventuels frais qui ont été à votre charge, frais de gestion et de mise en place du locataire

    Vous remboursez un emprunt ? Déduisez le montant.  À valider conditions

    Quelles sont les charges supportées en tant que propriétaire ? Travaux sur l’immeuble, les normes polution,  l’ascenseur à mettre aux normes, taxe foncière etc…à retirer aussi.

    Alors, pour revenir à notre exemple, que reste-t-il réellement de vos 12 000 euros de loyers annuels ? 9000€ soit 3% Hé bien

     

    • Enfin et c’est le chiffre qui nous intéresse, le rendement NET après fiscalité, combien avez-vous dans votre poche une fois tout payé.

    Si vous êtes imposé dans une tranche marginale à 41% et que vous rajoutez les prélèvements sociaux, votre imposition atteint 58,2% soit 3762€ et 1,25% de rendement.

    Si jamais vous êtes redevable de l’IFI et que le bien n’a plus dette c’est 2100€ de moins dans la 1ère tranche au-dessus de 1,3M€ à 0,70%.

    Dans ce cas il ne vous reste que 1662€ et un rendement de 0,55% si le locataire paie bien son loyer.

    Quel immobilier rapporte le plus en France ? la promotion immobilière.

    Ciomment y accéder ? via le crowdfunding immo a devrlopprt 1 paragraphe + parler de CC.

    Plus fort que le crowdfunding : investir en equity dans la promotion avec CC

    Calculez ensuite le rendement NET de charge : ensuite, il faut retirer du loyer brut tout ce que coûte l’appartement : assurance loyers impayées ? à retirer.

Quel immobilier rapporte le plus en France ? La promotion immobilière et comment y accéder ?

En France, le financement participatif, plus connu sous le nom de « crowdfunding immobilier », correspond à un outil pour collecter des fonds via une plateforme internet. Elle vise à réunir des contributeurs qui choisissent ensemble de financer un projet. Aujourd’hui, le crowdfunding est réputé pour pouvoir aider les promoteurs immobiliers. En effet, le promoteur va pouvoir stimuler davantage son activité puisqu’il va pouvoir lancer plusieurs opérations en même temps. Il peut amorcer plusieurs projets simultanément puisqu’il n’a plus ses capitaux bloqués dans une opération seulement. 

Dernièrement dans l’actualité immobilière, une question revient assez souvent : la stratégie immobilière triomphe-t-elle encore en 2022 ? Castel-Capital, fonds de promotion immobilière, vous propose de revenir sur ce sujet via un article, disponible en cliquant ici (à venir). 

Si vous êtes intéressés par la promotion immobilière, n’hésitez pas à visiter le site https://castel-capital.fr/ qui propose des informations exclusivement réservées aux investisseurs avertis et aux professionnels de l’investissement. 

Il ne faut toutefois pas négliger la place du Private Equity dans la promotion immobilière. Effectivement, plusieurs projets dans le Private Equity ont fait éclore sur ce marché une « nouvelle classe d’actif » qui génère de très bons rendements. Les promoteurs immobiliers se sont mis à utiliser les ventes en état futur d’achèvement (vefa). 

Ainsi, il devient possible de financer des projets tant du côté promoteur qu’acquéreur. De grands groupes ont commencé à utiliser ces vefa dans l’optique de céder leurs opérations en cours à des gérants de fonds immobiliers et à des investisseurs. 

Si vous êtes un professionnel et que vous êtes passionné par de tels projets, le site https://castel-capital.fr/ vous permet de rentrer en contact avec des professionnels de l’investissement immobilier et du Private Equity avec qui vous pouvez discuter de certains projets sur lesquels investir de manière commune.

3/ Mes revenus de capitaux mobiliers/autrement dit mes actions :

En clair combien me rapporte les dividendes des actions et les coupons des obligations de mon portefeuille ?

Mon PEA me distribue-t-il un revenu ? et si non comment faire ? il faut donc faire un point sur votre portefeuille, si vous en avez un. Le PEA n’est pas seulement un outil de capitalisation mais un excellent outil pour générer des revenus complémentaires.

 

Depuis toujours on vous communique la performance de l’indice CAC 40 hors il ne tient pas compte des dividendes versés qui représentent jusqu’à 50% de la performance globale des indices.

J’en veux pour preuve le graphique ci-dessous qui représente la performance de l’indice CAC 40 et celle de l’indice CAC 40 Gross Return qui comprend en compte les dividendes bruts.

Dans un cas c’est +34% en ayant investi au plus haut de 2007 et dans l’autres c’est -16%.

50 points d’écarts qui pourraient vous laissez penser que cela ne valait pas le coup d’investir …

Par exemple :  les Louis Vuitton vous savez LVMH, a distribué un coupon de 4% l’année dernière et de 5,5% en 2018, et les crèmes de l’Oréal c’est même du 6% de dividendes en 2017 si vous retirez les charges et impôts cela vous fera du … parce que vous le valez bien !

Quelques exemples de sociétés qui distribuent : Renault, Airbus, l’Oreal, Axa..tous des champions du CAC, alors parlez en a votre banquier ou votre conseiller.

4/ bien évaluer Mes charges réelles en tant que retraité

Les enfants et les études du petit dernier, le coût de ma résidence principale et surtout secondaire, le budget voyages, le prix de mon alimentation régulière, le montant de mon épargne éventuelle.

Faire une liste précise des charges fixes et une liste plus personnelle qui variera selon les envies par exemple voyage ou dépenses plaisir (voiture, sports, collections, bateau..)

Les nouveaux impôts :

Par ex pour 120K€ de revenus nets/an pour un couple votre impôt annuel était de 20500€/an

Avec une retraite de 60K€/ ans ils passeront à 4900€/an

Vos revenus ont chuté de 60k€ mais le net disponible a diminué de 44k€

Un exercice difficile mais essentiel pour ne pas surestimer ou sous-estimer ses besoins à la retraite et ajuster au mieux le complément à générer.

5/ l’heure des arbitrages patrimoniaux

Après avoir bien évalué ses ressources réelles et ses besoins, il est temps de passer aux choses sérieuses et de trancher dans le vif pour optimiser son argent, ses revenus, et sa tranquillité ! N’oubliez pas, nous sommes là pour vous accompagner.

 

L’immobilier :

La vente d’un bien immobilier dont le prêt est terminé et dont la rentabilité, comme on l’a vu précédemment, est faible et permettrait de dégager du cash pour :

1/ réaliser un coup de cœur :  achat d’une résidence secondaire, un bateau, une voiture ? Mais attention, si l’on souhaite aussi avoir du revenu, par quoi peut on le remplacer ?

  • Pour ceux qui privilégient l’immobilier, un actif adapté à la location meublée bénéficiant d’une fiscalité avantageuse y compris sans dette
  • une SCPI ne serait-elle pas un meilleur placement pour ceux qui ne veulent rien gérer? et pourquoi pas à l’étranger, où les rendements y sont parfois meilleurs et plus sécurisés (pas de locataire pouvant rester sans payer, ni de trêve hivernale par ex)

A condition de faire attention à la typologie des actifs détenus (commerces, bureaux, logistiques), la zone géographique et la qualité des actifs qui ne doit pas être négligée au profit d’un rendement courant supérieur.

 

  • Un OPPCI, cet OPCI professionnel a une collecte souvent plus limitée que la SCPI, moins de frais et plus de latitude concernant l’endettement. C’est également le cas d’autres véhicules immobiliers réservés à une clientèle avertie (investissement minimum de 100 000€ en France ou 125 000€ pour un véhicule luxembourgeois).

 

 

 

Le cas particulier de la résidence secondaire :

C’est un gros poste de dépense, on peut vouloir la garder dans la famille, mais doit-elle être conservée à tout prix ? si oui, ne peut-elle pas faire l’objet d’une donation en nue-propriété ?  Cela permettrait de diminuer les droits à payer lors de la succession, sans changer le cadre de vie des parents qui en conserve la jouissance ou les revenus.

 

Les actifs financiers

Le départ en retraite ne doit pas signifier la mise en sommeil ou la sécurisation de tous les placements. Il est toutefois nécessaire de repenser le risque pris en fonction des besoins de revenus. Les horizons d’investissement changent, les projets évoluent. Une fois déterminée les besoins et les moyens d’y arriver, il sera possible de diversifier les sommes dont vous n’aurez pas besoin à court ou moyen termes. Ces sommes pourront alors être allouées sur des supports plus risqués ou moins liquides. Au terme des placements elles reconstitueront une partie des sommes consommées les premières années.

Vous détenez des titres en forte plus-value que vous n’avez jamais vendu, ils pourraient être donnés à vos enfants qui en les cédant n’auraient aucun impôt à régler ! Cela leur permettrait de disposer des liquidités nécessaires à leur premier achat immobilier.

 

 

 

 

 

 

 

 

L’assurance-vie :

 

Réorganiser vos contrats, liquidez les moins performants ou souples et ouvrez ou abonder les autres avant vos 70 ans.

Organiser des retraits réguliers (dits rachats partiels) de l’assurance-vie avec un calcul permettant d’arriver à 0 de capital en partant de N capital et retraite de NN/mois, ou bien avoir N de capital à la fin en retirant n de revenus mensuels il faut N de capital au départ.

Par exemple si vous avez 200 000 sur un contrat et que vous retirez 2000 euros par mois (dérouler un argumentaire avec durée de consommation du capital)

 

 

La renforcer pour aider à payer les droits de succession, vous pensiez laisser l’assurance-vie au conjoint survivant ? en ayant optimisé vos finances, vous pouvez directement la transmettre aux enfants (pour cela vous devrez modifier la clause bénéficiaire).

Savez-vous que vous pouvez même sauter une génération et aider ainsi vos petits-enfants pour leurs études ou leur premier achat immobilier par exemple ?

En adaptant la rédaction de la clause bénéficiaire il est possible par le jeu de la renonciation de protéger le conjoint tout en lui laissant la possibilité de renoncer aux contrats dont il n’a pas besoin, les enfants pouvant à leur tour renoncer au profit de leur propres enfants s’il n’en ont pas la nécessité. Ainsi vous multiplierez le bénéfice des abattements et assurerez une transmission anticipée et à cout réduit.

Vous souhaitez aller plus loin avec l’assurance vie ? : a partir de 1M€ l’assurance vie luxembourgeoise est un véritable couteau suisse de l’investissement et de la gestion patrimonial financière. cf article eor sur pourquoi l’assurance vie ? et pour ceux qui en ont les moyens, l’assurance vie à l’uxembourg

 

Préparation de la dépendance puis de la transmission (je sais ce n’est pas gai mais plus on y pense tôt et mieux ça se passe sur tous les plans, croyez-moi).

Si les parents souhaitent aider les enfants à s’installer, il est important de s’assurer avant de commencer à transmettre que le cadre de vie à la retraite et celui du conjoint survivant en cas de disparition sont sécurisés.

Avez-vous une assurance dépendance ? non ? comptez 200 euros / mois pour une rente de xx en cas de dépendance, plus vous la prenez tôt, moins c’est cher, demandez à votre banque ou assureur. Attention ces contrats regorgent de pièges, notamment la durée de franchise, les conditions de paiement selon les autres ressources, etc

Oui vous en avez déjà une ? attention ces contrats sont truffés de pièges, franchises, délais et conditions de mise en œuvre : on voit les gens mourir avant de toucher l’allocation dépendance à laquelle ils ont droit, on voit aussi des gens dépendants mais pas qualifiés pour la rente, un comble quand on connait les tarifs de ces dispositifs !

6/ Faites un point sur les crédits en cours, remboursez-en certains pour alléger vos charges.

A contrario avant d’utiliser toutes vos liquidités pour un achat immobilier, il est peut-être opportun d’en conserver une partie et de vous endetter à de bonnes conditions.

Si vous devez faire face à un besoin ultérieur il sera plus compliqué de s’endetter (taux plus élevé, cout de l’assurance, poids des mensualités …).

6/ déménager et changer de région voire partir à l’étranger ?

Retrouvez un résumé du dossier établi chaque année par le figaro sur les meilleures villes où passer sa retraite en France. Les résultats peuvent surprendre mais ce classement 2022 vous aidera à y voir plus clair: https://www.eor.fr/actualites-retraite/classement-villes-partir-en-retraite-en-2022/

Concernant l’étranger, la décision du pays nécessite de bien se préparer à l’avance, en l’occurrence deux ans à l’avance nous parait une bonne chose. En effet, il n’y a pas la même charge administrative pour l’expatriation dans un pays de l’Union européenne ou hors de celle-ci. Votre caisse de retraite vous demandera de lui fournir chaque année un « justificatif de vie » pour continuer à percevoir sa pension de base ou complémentaire. Ce justificatif permet de confirmer que vous êtes toujours en vie et que vous souhaitez maintenir l’obtention de votre pension de retraite. Enfin, il est nécessaire de bien se familiariser avec le marché de l’immobilier et la culture du pays.

Ainsi, vous êtes téméraire ? Vous voulez partir à l’étranger et notamment vers la destination phare des Français pour passer leur retraite : le Portugal. Retrouvez notre Article sur comment s’installer au Portugal pour la retraite ici 

Si vous avez des questions supplémentaires et besoin d’une expertise sur votre retraite, n’hésitez pas à nous contacter en cliquant ici 

Ici, nous allons parler des pays les plus attractifs pour passer votre retraite en se focalisant sur certains paramètres comme le cadre de vie, la santé, la sécurité, le coût de la vie, la fiscalité et encore bien d’autres. Nous allons vous donner toutes les informations utiles pour que vous puissiez vous faire votre propre avis et pour que vous réussissiez votre installation. 

Le site du Figaro a établi un classement de 25 pays en 7 catégories pour déterminer quels sont les pays les plus attractifs pour les retraités français.  En première position, nous trouvons l’Espagne. En effet, le coût de la vie espagnole est assez faible et le temps y est clément, de quoi vous séduire. Actuellement, 191 000 Français sont retraités dans le royaume dynamique espagnol. Le Figaro affiche le témoignage du retraité Christian, 75 ans. Il est charmé de la douceur de vivre, de l’ouverture d’esprit et de l’esprit festif des Espagnols, comparé aux Français. Le Portugal se trouve à la deuxième place. Le coût de la vie portugaise est très faible. Le pays regroupe le plus de retraités français à l’heure actuelle.

Le Portugal était encore plus aimé auparavant par les retraités français pour ses nombreux avantages fiscaux : une exonération d’impôts était attribuée aux pensions de retraite des travailleurs du secteur privé pendant 10 ans. Aujourd’hui, les ex-salariés du privé résidant fiscalement en France ne sont désormais plus exonérés d’impôts pendant 10 ans, mais doivent s’acquitter pendant cette période d’un taux de 10 %.

Pour les retraités choisissant la Grèce, ils ne seront imposés qu’à hauteur de 7 % pendant 15 ans. La suite du classement confirme bel et bien l’attractivité du sud de l’Europe et des pays qui bordent la Méditerranée. On retrouve à la suite de l’Espagne et le Portugal les pays de l’Italie, la Grèce, le Maroc (60 000 retraités français) et la Tunisie.

Ici, nous allons parler des pays les plus attractifs pour passer votre retraite en se focalisant sur certains paramètres comme le cadre de vie, la santé, la sécurité, le coût de la vie, la fiscalité et encore bien d’autres. Nous allons vous donner toutes les informations utiles pour que vous puissiez vous faire votre propre avis et pour que vous réussissiez votre installation. 

Le site du Figaro a établi un classement de 25 pays en 7 catégories pour déterminer quels sont les pays les plus attractifs pour les retraités français.  En première position, nous trouvons l’Espagne. En effet, le coût de la vie espagnole est assez faible et le temps y est clément, de quoi vous séduire. Actuellement, 191 000 Français sont retraités dans le royaume dynamique espagnol. Le Figaro affiche le témoignage du retraité Christian, 75 ans. Il est charmé de la douceur de vivre, de l’ouverture d’esprit et de l’esprit festif des Espagnols, comparé aux Français. Le Portugal se trouve à la deuxième place. Le coût de la vie portugaise est très faible. Le pays regroupe le plus de retraités français à l’heure actuelle.

Le Portugal était encore plus aimé auparavant par les retraités français pour ses nombreux avantages fiscaux : une exonération d’impôts était attribuée aux pensions de retraite des travailleurs du secteur privé pendant 10 ans. Aujourd’hui, les ex-salariés du privé résidant fiscalement en France ne sont désormais plus exonérés d’impôts pendant 10 ans, mais doivent s’acquitter pendant cette période d’un taux de 10 %.

Pour les retraités choisissant la Grèce, ils ne seront imposés qu’à hauteur de 7 % pendant 15 ans. La suite du classement confirme bel et bien l’attractivité du sud de l’Europe et des pays qui bordent la Méditerranée. On retrouve à la suite de l’Espagne et le Portugal les pays de l’Italie, la Grèce, le Maroc (60 000 retraités français) et la Tunisie.

6/ en conclusion

Voilà nous avons passé en revue les points essentiels pour vous montrer que les possibilités d’arbitrages sont immenses et qu’il convient d’être accompagné par un professionnel, car c’est un métier de savoir poser les bonnes questions, aider à prendre la bonne direction et surtout appliquer la solution qui vous conviendra, car votre profil et vos souhaits sont uniques. Dernière question : pourquoi le faire maintenant et ne pas attendre 70 ans par ex ?

Simplement parce que plus on anticipe et mieux on se porte de ce côté-là. Juste un ex : les exonérations d’impôts pour la transmission c’est tous les 15 ans, s’en occuper à 70 ans c’est perdre un arbitrage possible. Et aussi : n’oubliez pas qu’à 60 ans on est en meilleur santé et mobile, donc beaucoup plus apte à profiter de sa bonne santé financière. Dernier point : il est facile d’arbitrer des questions d’argent à 60 ans, alors qu’avec l’âge il est prouvé que ce genre de décision devient de plus en plus difficile voire impossible, alors vous l’aurez compris, contactez-nous, ça n’engage à rien et nous pouvons déjà évoquer quelques sujets.

 

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