Le passage à la retraite entraîne une baisse de ses revenus. D’ailleurs, une grande partie des Français s’inquiète d’un changement de niveau de vie à cette période de leur vie. Il existe pourtant des solutions de placement retraite à mettre en œuvre lorsque l’on est encore actif afin de compenser un minimum cette perte. Parmi elles figure en bonne place l’investissement locatif. En vous y prenant suffisamment tôt, vous vous assurez un complément de revenus pour votre retraite ! Découvrez comment investir dans l’immobilier locatif pour sa retraite.
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif pour sa retraite
Préparer sa retraite le plus tôt possible est important pour éviter de subir une perte de revenus trop conséquente. Pour cela, investir dans l’immobilier représente l’une des meilleures solutions. L’investissement locatif vous offre deux avantages principaux :
- Vous pouvez investir à crédit, les loyers perçus remboursant tout ou partie de vos remboursements mensuels. C’est le ou les locataires qui vous payent votre bien immobilier avec leurs loyers.
- Lorsque l’intégralité de votre emprunt sera remboursée, les loyers constitueront réellement un revenu supplémentaire, pouvant compenser la baisse de revenus au moment de la retraite.
Aussi, cette solution est d’autant plus intéressante que vous n’aurez plus de crédit à rembourser lorsque vous partirez à la retraite. L’achat du bien immobilier doit donc intervenir assez tôt pour que, lors du passage à la retraite, les futurs loyers ne servent plus à rembourser votre emprunt mais représentent bien un complément de revenus.
L’investissement locatif ne nécessite donc pas forcément d’avoir les mêmes capacités d’emprunt que pour l’achat de sa résidence principale. Les revenus locatifs compensent en effet la plupart du temps le montant des échéances mensuelles de votre crédit immobilier.
exemple pratique simple sans effet de l’inflation 2023 ni de la fiscalité: disons que vous souhaitiez épargner 500€ par mois, plutôt que de mettre 500€/mois de côté sur un plan d’épargne, acheter un logement qui procure 1.000 euros de loyers et coute 1500 euros de remboursement mensuel vous permettra de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt qui vous permettra ainsi a l’issu du remboursement d’avoir un équivalent capital de 1500/mois pendant 10 ans plutôt que 500€/mois pendant 10 ans.
Par ailleurs, en fonction du type d’investissement que vous choisirez (il en existe plusieurs), d’autres avantages peuvent exister :
- Une réduction d’impôt
- Une déduction des intérêts d’emprunt
- Une défiscalisation des travaux de rénovation
Enfin, vous pouvez également très bien décider de revendre le bien immobilier lorsque le crédit sera remboursé. Vous réaliserez une plus-value et bénéficierez d’un capital conséquent pour compléter votre retraite.
Les points d’attention d’un investissement locatif
Comme pour tout investissement, envisager l’immobilier locatif pour sa retraite requiert de prendre en compte un certain nombre de paramètres afin qu’il soit le plus pertinent possible.
Le premier, comme évoqué précédemment, est le moment de l’investissement. Il ne doit pas avoir lieu trop tard pour que votre emprunt soit totalement remboursé lors de votre départ en retraite. Par exemple, si vous ne comptez pas prendre votre retraite avant 65 ans, il est possible de faire un investissement locatif à l’âge de 50 ans si la durée de votre prêt est de 15 ans.
Le deuxième paramètre à considérer est le rapport entre les revenus locatifs que vous percevrez et le montant des frais que l’achat du bien impliquera. En effet, en plus du remboursement mensuel de votre emprunt, vous devrez vous acquitter :
- De la taxe foncière sur le bien acquis
- D’un impôt sur les revenus locatifs
Ainsi, tant que vous aurez encore votre crédit à rembourser, l’investissement locatif ne sera intéressant que si les loyers perçus compensent la grande majorité de ces dépenses.
Quel régime fiscal pour l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif entraîne la perception de revenus locatifs, qui sont soumis à imposition. C’est le cas même si vous avez acheté le bien à crédit et avez donc des remboursements mensuels en cours.
Location non meublée
Il existe deux régimes fiscaux possibles pour l’immobilier locatif (non meublé), qui dépendent essentiellement du montant des revenus locatifs annuels.
- Si ces derniers sont inférieurs à 15.000€, vous pouvez choisir le régime micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs.
- Le second régime fiscal est le régime réel. Il s’applique automatiquement si les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€. Il vous permet de déduire de ces revenus un certain nombre de charges : dépenses liées à des travaux, frais de gestion (conciergerie, syndic, frais de gestion locative), provisions pour charges de copropriété, primes d’assurances, taxe foncière, les intérêts d’emprunt.
Le régime réel est parfois plus intéressant que le micro-foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000€. À vous d’effectuer les bons calculs pour choisir le régime fiscal le plus pertinent ! Lorsque vous aurez fait votre choix, vous ne pourrez plus en changer pendant trois ans.
Bien loué meublé
Dans le cas d’un bien immobilier loué meublé, vous déclarerez les loyers perçus au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre de revenus fonciers. Là encore, deux régimes s’appliquent :
- Le régime micro-foncier : pour des revenus locatifs n’excédant pas 72.600€. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique.
- Le régime réel s’applique automatiquement pour des revenus locatifs supérieurs à 72.600. Vous pouvez aussi choisir ce régime si l’ensemble de vos charges dépassent 50% des revenus locatifs.
De plus, il existe une situation où vous êtes obligé de vous déclarer en tant que loueur en meublé à titre professionnel (LMP). Les deux conditions suivantes doivent être réunies :
- Vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000€
- ET vos revenus locatifs sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans le cas du LMP, les deux régimes fiscaux précédents s’appliquent.
Le cas des SCPI
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais sans avoir de contrainte de gestion ? Il arrive en effet que l’on ne dispose pas du temps nécessaire à la gestion locative de son bien. De plus, le risque de loyer impayé ou de vacance du logement existe (même si des assurances contre ces imprévus sont disponibles).
La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une solution d’investissement dans l’immobilier locatif pour sa retraite sans contrainte. Il s’agit d’une structure qui acquiert et gère des biens immobiliers destinés à la location, grâce aux placements de nombreux investisseurs.
Vous investissez dans la SCPI en achetant des parts, et recevez des dividendes généralement chaque trimestre. Leur montant dépend du nombre de parts que vous possédez et du montant des loyers que perçoit la SCPI. Comme l’investissement est collectif, les risques éventuels sont moindres car partagé entre les investisseurs.
On parle également de « pierre-papier » pour désigner ce type d’investissement immobilier indirect.
Investir dans le neuf ou l’ancien ?
Non seulement l’immobilier locatif est une solution pour compléter sa retraite, mais elle vous permet également, dans certains cas, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Plusieurs dispositifs le permettent.
La Loi PineL pour l’immobilier neuf
Avec la Loi Pinel, vous achetez un logement neuf destiné à la location, dans certaines zones éligibles, jusqu’à 300.000€. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif est valable jusqu’au 31/12/2024.
L’investissement dans l’ancien
– La Loi Pinel Ancien : vous achetez un logement catégorisé « ancien » et effectuez des travaux de réhabilitation afin de le louer. Le bien acheté doit être considéré comme vétuste et posséder des défauts en matière de performance énergétique. Vous bénéficiez ensuite des mêmes avantages qu’avec la Loi Pinel dans le neuf.
– La Loi Denormandie : ce dispositif est en vigueur jusqu’au 31/12/2023. Vous faites l’acquisition d’un logement ancien dans une commune éligible. Il doit faire l’objet de travaux d’un montant équivalent à au moins 25% du coût total. L’investissement ne doit pas dépasser 300.000€. Comme pour la Loi Pinel, la réduction d’impôt dépend de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
– La Loi Malraux : cette loi s’applique sur les biens immobiliers anciens situés dans des quartiers précis (secteur sauvegardé, protection du patrimoine, quartier ancien dégradé…). En fonction des types de biens concernés, le dispositif s’adresse aux personnes ayant une forte fiscalité. La réduction d’impôt peut atteindre 30% du montant des travaux, ce montant étant plafonné à 400.000€ sur 4 ans.
L’investissement immobilier pour la retraite : un bon plan en 2023 ?
En investissant dans une localisation attractive, c’et à dire qui se louera facilement par exemple a coté d’une faculté pour des logements étudiants, ou bien à coté d’un hôpital ou d’un centre administratif avec les meilleurs locataires que sont les fonctionnaires (hyper sécurité de l’emploi, peu de mobilité géographique) avec un loyer vous permettant de compenser la majeure partie de vos frais et de rembourser un emprunt, vous vous assurez un complément de revenus intéressant pour votre retraite ! ou la constitution d’un capital conséquent !
attention en 2023 et 2024, l’immobilier entre en crise a cause notamment de la hausse des taux d’intérêts qui ont mécaniquement fait exploser les taux d’intérêts d’emprunts. ce changement de paradigme invite de nombreux candidats a l’immobilier locatif a différer leur acquisition. Egalement la fiscalité sur les loyers, la taxe foncière qui explose (+58% à paris) et les rénovations obligatoires l’immobilier n’est pas exempt de critiques et reste périlleux compte tenu de la conjoncture actuelle.
peut être vaut il mieux rester liquide en attendant de connaître l’évolution de la tendance immobilière!
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