1/ Quels sont mes droits à la retraite et mécanismes de retraite complémentaire ?
Mes ressources financières « pure retraites« : Quel est le montant de ma retraite par répartition éventuellement additionnée de mes retraites par capitalisation et chapeau ?
À quoi devez-vous penser ?
- Au montant net de votre pension : les données des caisses sont toujours en brut -10% en 2025.
- Au choix et à l’optimisation de la date de liquidation de la retraite : la date de liquidation fait varier le montant, mais anticiper et subir une décote est parfois financièrement plus avantageux contrairement aux idées reçues (je sais c’est contre intuitif).
- Au calcul de la pension de réversion : de la retraite par répartition, mais aussi de la mise en liquidation de son/ses plan(s) retraite maintenant on parle du PER et choix en termes de rente totale/immédiate/minorée avec réversion pour le conjoint survivant ? Souvent, ce sont les hommes qui partent en premier, quelles seront donc les besoins de Madame ? Le cas particulier du départ en retraite du chef d’entreprise : vente de la société: attention exo plus-value sur 500.000 euros 2 ans avant et 2 ans après la date de départ en retraite.
Vous pouvez trouver comment anticiper et faire son bilan retraite ou un diagnostic gratuit de carrière sur le site d’EOR en cliquant sur le lien suivant : https://www.eor.fr/bilan-retraite/. De plus, nous proposons un article sur la retraite des chefs d’entreprise qui peut vous intéresser, plus d’informations à l’adresse suivante : https://www.eor.fr/actualites-retraite/chefs-d-entreprise-valider-ses-trimestres-en-cas-de-chomage-pour-la-retraite-c-est-possible/.
2/ Quelle est la rentabilité réelle de mes actifs immobiliers ?
Nombreux sont les clients que j’ai vu passer au cabinet qui critiquaient leur immobilier et m’informaient de leur souhait de vendre pour éviter une gestion bien lourde et surtout trouver une meilleure utilisation des capitaux car l’immobilier rapporte peu voir très peu en France au regard du capital immobilisé. Pour autant :
Rendement locatif brut moyen France 2025 : 5,2%.
Rendement locatif net moyen : 5,9%. Un rendement de 6% ou plus est considéré comme très satisfaisant pour 2025
Voici un résumé comment bien calculer votre rentabilité immobilière d’après MBL, expert-comptable des SCI de certains clients EOR :
- Calculez d’abord le rendement BRUT vous aurez ainsi le premier ratio intéressant de rentabilité de votre capital.:
Loyers bruts annuels ÷ valeur du bien × 100
Exemple : Studio/T2 de 300 000€ loué 1 000€/mois = 12 000€/an (12 000 ÷ 300 000) × 100 = 4% (autant vous le dire tout de suite ce n’est pas terrible… Mais le pire c’est que ce n’est pas fini !)
- C’est une agence qui a trouvé le locataire ? Retirez les éventuels frais qui ont été à votre charge, frais de gestion et de mise en place du locataire.
- votre logement est vide ? déduisez les éentuels quelques mois de vacance locative.
- Vous remboursez un emprunt ? Déduisez le montant.
- Quelles sont les charges supportées en tant que propriétaire ? Travaux sur l’immeuble, les normes pollution, l’ascenseur à mettre aux normes, taxe foncière etc…à retirer aussi.
Alors, pour revenir à notre exemple, que reste-t-il réellement de vos 12 000 euros de loyers annuels ? 9000€ soit 3% et encore…
Enfin et c’est le chiffre qui nous intéresse, le rendement NET après fiscalité, combien avez-vous dans votre poche une fois tout payé ?
⚠️ MISE À JOUR 2025 : Nouveaux taux d’imposition
- Tranche à 30% + prélèvements sociaux (17,2%) = 47,2% d’imposition totale
- Tranche à 41% + prélèvements sociaux = 58,2% d’imposition totale
Pour notre exemple en tranche 41% : 9 000€ – 5 238€ d’impôts = 3 762€ soit 1,25%
4. Impact IFI (maintenu à 1,3M€ en 2025): Si bien sans dette dans la première tranche IFI : -2 100€ supplémentaires Rendement final : 1 662€ soit 0,55%
Dans ce cas il ne vous reste que 1662€ et un rendement de 0,55% si le locataire paie bien son loyer. et ça c’est encore une autre histoire
Quel immobilier rapporte le plus en France ? la promotion immobilière.
Ciomment y accéder ? via le crowdfunding immo a devrlopprt 1 paragraphe + parler de CC.
Plus fort que le crowdfunding : investir en equity dans la promotion avec CC
Calculez ensuite le rendement NET de charge : ensuite, il faut retirer du loyer brut tout ce que coûte l’appartement : assurance loyers impayées ? à retirer.
Quel immobilier rapporte le plus en France ? La promotion immobilière et comment y accéder ?
En France, le financement participatif, plus connu sous le nom de « crowdfunding immobilier », est un outil pour collecter des fonds via une plateforme internet. Elle vise à réunir des contributeurs qui choisissent ensemble de financer un projet. Aujourd’hui, le crowdfunding est réputé pour pouvoir aider les promoteurs immobiliers. En effet, le promoteur va pouvoir stimuler davantage son activité puisqu’il va pouvoir lancer plusieurs opérations en même temps. Il peut amorcer plusieurs projets simultanément puisqu’il n’a plus ses capitaux bloqués dans une opération seulement.
Mais attention en temps de crise de l’immobilier comme en ce moment , même si des signes positifs se manifestent en cette rentrée 2025, nombre de plateforme ont fait faillite.
Il ne faut toutefois pas négliger la place du Private Equity ou club deals dans la promotion immobilière. Effectivement, plusieurs projets dans le Private Equity ont fait éclore sur ce marché une « nouvelle classe d’actif » qui génère de très bons rendements.
Si vous êtes un professionnel et que vous êtes passionné par de tels projets, envoyez moi un mail sur jfc arobase eor.fr, j’opère personnellement sur ce marché et peux vous mettre en contact avec des professionnels de l’investissement immobilier et du Private Equity avec qui vous pouvez discuter de certains projets sur lesquels investir de manière commune.
3/ Mes revenus de capitaux mobiliers/autrement dit mes actions :
Le PEA : pas seulement de la capitalisation
En clair combien me rapporte les dividendes des actions et les coupons des obligations de mon portefeuille ?
Mon PEA me distribue-t-il un revenu ? et si non comment faire ? il faut donc faire un point sur votre portefeuille, si vous en avez un. Le PEA n’est pas seulement un outil de capitalisation mais un excellent outil pour générer des revenus complémentaires.
Depuis toujours on vous communique la performance de l’indice CAC 40 hors il ne tient pas compte des dividendes versés qui représentent jusqu’à 50% de la performance globale de certains indices.
J’en veux pour preuve le graphique ci-dessous qui représente la performance de l’indice CAC 40 et celle de l’indice CAC 40 Gross Return qui comprend en compte les dividendes bruts.
Dans un cas c’est +34% en ayant investi au plus haut de 2007 et dans l’autres c’est -16%.
50 points d’écarts qui pourraient vous laissez penser que cela ne valait pas le coup d’investir …
EXEMPLES 2025 :
- LVMH : dividende stable à 13€ (rendement ~2,7%)
- Actions à dividendes intéressantes du CAC 40 :
- Engie : 8,5% de rendement
- Crédit Agricole : 7,9%
- Orange : 6,2% + potentiel haussier de 51%
Quelques autres exemples de sociétés qui distribuent : Renault, Airbus, l’Oreal, Axa..tous des champions du CAC, Conseil : Parlez-en à votre banquier ou conseiller pour optimiser votre portefeuille dividendes.
4/ bien évaluer Mes charges réelles en tant que retraité
Postes à analyser :
- Enfants et études du petit dernier
- Coût résidence principale et secondaire
- Budget voyages
- Alimentation
- Épargne éventuelle
Faire une liste précise des charges fixes et une liste plus personnelle qui variera selon les envies par exemple voyage ou dépenses plaisir (voiture, sports, collections, bateau..)
NOUVEAU BARÈME FISCAL 2025 :
Tranches d’imposition (revenus 2024, déclaration 2025) :
- 0% : jusqu’à 11 497€
- 11% : de 11 498€ à 29 315€
- 30% : de 29 316€ à 83 823€
- 41% : de 83 824€ à 180 294€
- 45% : au-delà de 180 294€
Prélèvements sociaux 2025 :
- CSG : 8,3%, 6,6% ou 3,8% selon revenus
- CRDS : 0,5%
- CASA : 0,3%
- Seuils revalorisés de +4,8% en 2025
Exemple concret d’économie fiscale :
- Actif : 120k€ de revenus → 20 500€ d’impôts
- Retraité : 60k€ de revenus → 4 900€ d’impôts
- Gain net disponible : 44k€ de moins de prélèvements !
Un exercice difficile mais essentiel pour ne pas surestimer ou sous-estimer ses besoins à la retraite et ajuster au mieux le complément à générer. là encore un conseil faites appel a un pro. (mais pas nous, nous ne sommes pas CGP conseiller gestion de patrimoine, ni experts en fiscalité).
5/ l’heure des arbitrages patrimoniaux
Après avoir bien évalué ses ressources réelles et ses besoins, il est temps de passer aux choses sérieuses et de trancher dans le vif pour optimiser son argent, ses revenus, et sa tranquillité ! N’oubliez pas, nous sommes là pour vous accompagner.
L’immobilier :
Vente stratégique d’un bien immobilier dont le prêt est terminé et dont la rentabilité, comme on l’a vu précédemment, est faible et permettrait de dégager du cash pour :
1/ réaliser un coup de cœur : achat d’une résidence secondaire qui pourra devenir résidence principale, un bateau, une voiture ?
Mais attention, si l’on souhaite aussi avoir du revenu, par quoi peut on le remplacer ?
- Pour ceux qui privilégient l’immobilier, un actif adapté à la location meublée bénéficiant d’une fiscalité avantageuse y compris sans dette
- une SCPI ne serait-elle pas un meilleur placement pour ceux qui ne veulent rien gérer? et pourquoi pas à l’étranger, SCPI étrangères où les rendements y sont parfois meilleurs et plus sécurisés (pas de locataire pouvant rester sans payer, ni de trêve hivernale, peu voir pas d’impôts rendements locatifs par ex).
A condition de faire attention à la typologie des actifs détenus (commerces, bureaux, logistiques), la zone géographique et la qualité des actifs qui ne doit pas être négligée au profit d’un rendement courant supérieur.
- Un OPPCI, cet OPCI professionnel a une collecte souvent plus limitée que la SCPI, moins de frais et plus de latitude concernant l’endettement. C’est également le cas d’autres véhicules immobiliers réservés à une clientèle avertie (investissement minimum de 100 000€ en France ou 125 000€ pour un véhicule luxembourgeois).
Le cas particulier de la résidence secondaire :
C’est un gros poste de dépense, on peut vouloir la garder dans la famille, mais doit-elle être conservée à tout prix ? si oui, ne peut-elle pas faire l’objet d’une donation en nue-propriété pour diminuer les droits de succession, sans changer le cadre de vie des parents qui en conserve la jouissance ou les revenus.
Les actifs financiers
Le départ en retraite ne doit pas signifier la mise en sommeil ou la sécurisation 100% de tous ses placements. Il est toutefois nécessaire de repenser le risque pris en fonction des besoins de revenus. Les horizons d’investissement changent, les projets évoluent. Une fois déterminée les besoins et les moyens d’y arriver, il sera possible de diversifier les sommes dont vous n’aurez pas besoin à court ou moyen termes. Ces sommes pourront alors être allouées sur des supports plus risqués ou moins liquides mais avec plus de rentabilité. Au terme des placements elles reconstitueront une partie des sommes consommées les premières années.
Vous détenez des titres en forte plus-value que vous n’avez jamais vendu, ils pourraient être donnés à vos enfants qui en les cédant n’auraient aucun impôt à régler ! Cela leur permettrait de disposer des liquidités nécessaires à leur premier achat immobilier. Encore des questionnements à voir avec un conseiller pro.
L’assurance-vie :
Réorganiser vos contrats, et n’hésitez pas à faire le ménage ! liquidez les moins performants ou souples et ouvrez ou abonder les autres avant vos 70 ans.
Organiser des retraits réguliers (dits rachats partiels) de l’assurance-vie avec un calcul permettant d’arriver à 0 de capital en partant de N capital et retraite de NN/mois, ou bien avoir N de capital à la fin en retirant n de revenus mensuels il faut N de capital au départ.
Par exemple si vous avez 200 000€ sur un contrat et que vous retirez 2000 euros par mois : combien de temps dureront vos 200 000 euros ?
La renforcer pour aider à payer les droits de succession, vous pensiez laisser l’assurance-vie au conjoint survivant ? en ayant optimisé vos finances, vous pouvez directement la transmettre aux enfants (pour cela vous devrez modifier la clause bénéficiaire).
Savez-vous que vous pouvez même sauter une génération et aider ainsi vos petits-enfants pour leurs études ou leur premier achat immobilier par exemple ? détail dans cet article
La donation / pacte d’assurance-vie un dispositif hyper interessant et méconnu DÉTAILs DANS CET ARTICLE ICI
En adaptant la rédaction de la clause bénéficiaire il est possible par le jeu de la renonciation de protéger le conjoint tout en lui laissant la possibilité de renoncer aux contrats dont il n’a pas besoin, les enfants pouvant à leur tour renoncer au profit de leur propres enfants s’il n’en ont pas la nécessité. Ainsi vous multiplierez le bénéfice des abattements et assurerez une transmission anticipée et à cout réduit.
Vous souhaitez aller plus loin avec l’assurance vie ? : a partir de 1M€ l’assurance vie luxembourgeoise est un véritable couteau suisse de l’investissement et de la gestion patrimonial financière. cf article eor sur pourquoi l’assurance vie ? et pour ceux qui en ont les moyens, l’assurance vie à Luxembourg que je recommande pas pour des montants inférieurs a 500K euros.
Préparation de la dépendance puis de la transmission (je sais ce n’est pas gai mais plus on y pense tôt et mieux ça se passe sur tous les plans, croyez-moi).
Si les parents souhaitent aider les enfants à s’installer, il est important de s’assurer avant de commencer à transmettre que le cadre de vie à la retraite et celui du conjoint survivant en cas de disparition sont sécurisés.
Avez-vous une assurance dépendance ? non ? comptez 200 euros / mois pour une rente de xx en cas de dépendance, plus vous la prenez tôt, moins c’est cher, demandez à votre banque ou assureur. Attention ces contrats regorgent de pièges, notamment la durée de franchise, les conditions de paiement selon les autres ressources, etc
Oui vous en avez déjà une ? attention ces contrats sont truffés de pièges, franchises, délais et conditions de mise en œuvre : on voit les gens mourir avant de toucher l’allocation dépendance à laquelle ils ont droit, on voit aussi des gens dépendants mais pas qualifiés pour la rente, un comble quand on connait les tarifs de ces dispositifs !
6/ Faites un point sur les crédits en cours, remboursez en certains pour alléger vos charges.
A contrario avant d’utiliser toutes vos liquidités pour un achat immobilier, il est peut-être opportun d’en conserver une partie et de vous endetter à de bonnes conditions.
Si vous devez faire face à un besoin ultérieur il sera plus compliqué de s’endetter (taux plus élevé, cout de l’assurance, poids des mensualités …).
6/ déménager et changer de région voire partir à l’étranger ?
Retrouvez un résumé du dossier établi chaque année par le figaro sur les meilleures villes où passer sa retraite en France. Les résultats peuvent surprendre mais ce classement 2022 vous aidera à y voir plus clair: https://www.eor.fr/actualites-retraite/classement-villes-partir-en-retraite-en-2022/
Concernant l’étranger, la décision du pays nécessite de bien se préparer à l’avance, en l’occurrence deux ans à l’avance nous parait une bonne chose. En effet, il n’y a pas la même charge administrative pour l’expatriation dans un pays de l’Union européenne ou hors de celle-ci. Votre caisse de retraite vous demandera de lui fournir chaque année un « justificatif de vie » pour continuer à percevoir sa pension de base ou complémentaire. Ce justificatif permet de confirmer que vous êtes toujours en vie et que vous souhaitez maintenir l’obtention de votre pension de retraite. Enfin, il est nécessaire de bien se familiariser avec le marché de l’immobilier et la culture du pays.
Ainsi, vous êtes téméraire ? Vous voulez partir à l’étranger et notamment vers la destination phare des Français pour passer leur retraite : le Portugal. Retrouvez notre Article sur comment s’installer au Portugal pour la retraite ici
Si vous avez des questions supplémentaires et besoin d’une expertise sur votre retraite, n’hésitez pas à nous contacter en cliquant ici
Ici, nous allons parler des pays les plus attractifs pour passer votre retraite en se focalisant sur certains paramètres comme le cadre de vie, la santé, la sécurité, le coût de la vie, la fiscalité et encore bien d’autres. Nous allons vous donner toutes les informations utiles pour que vous puissiez vous faire votre propre avis et pour que vous réussissiez votre installation.
Le site du Figaro a établi un classement de 25 pays en 7 catégories pour déterminer quels sont les pays les plus attractifs pour les retraités français. En première position, nous trouvons l’Espagne. En effet, le coût de la vie espagnole est assez faible et le temps y est clément, de quoi vous séduire. Actuellement, 191 000 Français sont retraités dans le royaume dynamique espagnol. Le Figaro affiche le témoignage du retraité Christian, 75 ans. Il est charmé de la douceur de vivre, de l’ouverture d’esprit et de l’esprit festif des Espagnols, comparé aux Français. Le Portugal se trouve à la deuxième place. Le coût de la vie portugaise est très faible. Le pays regroupe le plus de retraités français à l’heure actuelle.
MISE À JOUR MAJEURE 2025 – Destinations retraite :
Portugal ⚠️ CHANGEMENT MAJEUR :
- FIN du statut RNH pour les nouveaux retraités depuis 2024
- Seuls les installés avant fin 2023 conservent leurs avantages (s’ils ont fait la demande avant mars 2024)
- Plus d’exonération fiscale pour les nouveaux arrivants
- Reste attractif pour : climat, coût de vie, proximité France
Grèce NOUVELLE OPPORTUNITÉ :
- Taux fixe 7% pendant 15 ans (depuis 2020)
- Applicable aux pensions privées ET revenus étrangers
- Conditions : résidence fiscale + pas de résidence grecque dans les 5 dernières années
- Plus avantageux que l’ancien Portugal
Espagne :
- Reste en tête des destinations (191 000 retraités français)
- Coût de vie favorable, climat agréable
ITALIE NOUVELLE OPPORTUNITÉ :
J’en ai fait un article vu le nb de départ que j’ai vu vers ce pays depuis l’année dernière retraite italie, pourquoi ? et ce qu’il faut savoir
Avantages fiscaux :
- Flat tax 7% sur tous revenus étrangers (pensions, loyers, dividendes)
- Durée : 5 ans à partir de l’installation
- Exonération déclaration des avoirs étrangers
Conditions géographiques :
- Sud Italie uniquement : Sicile, Sardaigne, Calabre, Campanie, Pouilles, Molise, Basilicate, Abruzzes
- Communes < 20 000 habitants
- Objectif italien : repeupler villages délaissés
✅ Critères d'éligibilité :
- Pas de résidence fiscale italienne depuis 5 ans
- Convention fiscale France-Italie (✓)
- Option à exercer dans déclaration année transfert se faire impérativement accompagner par avocat !
️ Autres avantages :
- Coût de vie -30% vs France
- Climat méditerranéen et régime alimentaire réputé pour la longévité.
- Fiscalité succession/donation favorable
- Trust familial possible (nouveau depuis 2024)
- Proximité France (2-3h d’avion)
⚠️ Quelques Warnings de la part de clients EOR partis en Italie:
- Double imposition possible sur pensions publiques françaises
- Grosse Complexité administrative pour tout
- Conseil fiscal indispensable (nombreux pièges selon ASFE)
- Régime limité dans le temps (5 ans max)
Alternative intéressante au Portugal post-2024.
En France :
Consultez le classement annuel du Figaro sur les meilleures villes où passer sa retraite.
6/ en conclusion
Voilà vous l’avez vu, les possibilités d’arbitrages sont immenses et nécessitent un accompagnement professionnel. C’est un métier que de savoir poser les bonnes questions et appliquer les solutions adaptées à votre profil unique.
la question qui tue: Pourquoi agir maintenant et ne pas attendre 70 ans ?
- Plus on anticipe, mieux on se porte car on a l’esprit clair et le temps pour hésiter puis se décider
- Exonérations fiscales transmission : tous les 15 ans
- Meilleure santé à 60 ans pour profiter
- Capacité décisionnelle : les arbitrages deviennent plus difficiles avec l’âge, je le vois chaque jour avec mes clients accompagnés il y a 15 ou 20 ans !
Voilà j’espère que cet article vous aura plu, n‘hésitez pas a me contacter si vous avez des questions, même anodines et sans rapport direct avec mes activités d’accompagnement retraite ou de placement à Luxembourg, je peux vous orienter vers les bonnes personnes ou vous dire ce que j’en pense tout simplement.